【令和8年7月版】路線価とは何か|札幌で税理士・公認会計士に相談ご希望の方は熊谷亘泰事務所へ！

毎年７月１日になりますと国税庁から路線価が公示され、昨年との比較の形で報道されます。路線価は土地価格の一つですが、そもそもどのような形で使うのか、また、地価や販売価格など様々ある土地価格との違いは何でしょうか？
今回は路線価について疑問に思うであろう事項について解説いたします。
 

まず、路線価について解説します。路線価とは、「路線(道路)に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額(千円単位)のこと」をいい、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。つまり、道路に面する宅地(建物の敷地となる土地)の1㎡当たり単価です。路線価は原則、交差点を区切りに道路に沿って示されています。国税庁が路線価を示していることからもわかる通り税金計算に用いられる価額で、相続、遺贈または贈与により取得した土地に係る相続税及び贈与税の計算の基になる財産評価に用います。
路線価の公示時期は例年７月１日ですが、財産評価の適用対象は同じ年の１月１日～12月31日の間に生じた相続、遺贈及び贈与です。では、こうした税金計算に路線価を用いるのはなぜでしょうか？それは評価方法を理解すると理由がわかります。次の項目で解説します。

国税庁HP　路線価図の説明
 

では、路線価はどのように算出されているのでしょうか？路線価は毎年１月１日を評価時点として１年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定めています。つまり基になっているのは主に地価公示価格です。
地価は、毎年１回国土交通省令で定めるところにより２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し必要な調整を行って一定の基準日（地価公示：１月１日、地価調査：７月１日）における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格（自由な土地売買取引が行なわれるとした場合におけるその取引（農地、採草放牧地又は森林の取引を除く。）において通常成立すると認められる価格）(地価公示法第2条第1項、第2項)とされています。
ですから、路線価は土地を売買した場合の価格に連動しています。相続税法において相続、遺贈及び贈与時点の土地評価について路線価を用いるとする規定はなく、あくまで相続などの時点での時価で評価するという建前になっています。実際に課税対象の土地について直近売買事例があり、その価額が路線価とかけ離れている場合に直近売買事例を評価額とすべきと判断した裁判例もあります。それでも、路線価という価格がある理由は直近の売買事例がない場合があり、ある場合でも売手買手双方の交渉により売買価額が大きく変動している可能性があるためです。
また、地価公示価格等を基にした価格の80％程度とされているのは課税負担をいたずらに大きくしないためとされています。ただし、先述の通り取引価額が異常に高騰している局面であるにもかかわらず、直近の路線価を適用して相続税評価をしたことを課税当局から否認され裁判で課税当局の処分が認められた事例もありますので相続や贈与が発生した場合は土地価格の動向に十分に留意すべきといえます。
 

ここまでの路線価の説明の中で、「地価」「売買事例」「固定資産税評価額」などいくつかの土地価格が登場しました。地価及び売買事例については上述しましたが、路線価と同じように税金計算に用いる土地評価額である固定資産税評価額についてここで説明します。
固定資産税は１月１日時点で固定資産を保有しているものに対し固定資産が所在する市町村から課税される税金で、税額計算及び徴収は市町村の固定資産税部門が行います。市町村の事務負担軽減観点から土地及び家屋に対する固定資産税の評価は毎年ではなく３年に１回と定められており、直近では昨年令和６年(2024年)が全国一律での評価実施年度です。この評価実施年度を基準年度といいます。ただし、基準年度に該当しない年度に建物の増改築が行われたり用途変更が行われたりした場合は、基準年度でなくても評価替えされます。
よって、固定資産税評価額は路線価と比較して直近の土地価格の実態との乖離が大きくなる可能性があります。ですが、路線価が示されていない地域の場合土地評価のよりどころが固定資産税評価額しかないことがほとんどですので致し方ないところです。
固定資産税評価額は基準年度の公示地価に70％をかけたものとされており、70％をかける理由は３年に１回の評価で実態との乖離が大きくなることから過大な税負担とならないようにするためとされています。
 

今回は路線価について解説しました。路線価は地価と連動しており、その時々の景気や土地の利用動向により価格が変動します。日経新聞７月１日の記事を引用しますと、2026年(令和８年)度の路線価について「国税庁は1１、相続税や贈与税の算定基準となる2026年分の路線価（1月1日時点）を発表した。全国約31万地点の標準宅地の平均は前年比で2.9%プラスとなり、現在の算出方法に変わった10年以降で最大の上昇率だった。上昇は5年連続。国内外からの投資マネーや都市部を中心とする住宅需要、訪日客人気など複数の要因があるとみられる」ようです。つまり路線価は全国的に上昇傾向にあります。
北海道内においては、日経新聞７月１日の記事を引用しますと、「札幌国税局が1日発表した2026年１月１日時点の北海道の路線価によると、道内約１万3500地点の平均上昇率は1.8%で全国平均の2.9%を下回った。富良野や小樽といった観光地が上がった一方、札幌圏などで上昇要因となる大規模開発が控えめだった」ということで先述の富良野など観光地では引き続きインバウンド需要が堅調で開発が進み上昇率が大きい一方、札幌圏では資材高騰や土地価格高騰で開発が抑制された結果路線価の上昇の鈍化に反映されているようです。

果たして来年2027年(令和９年)度の路線価はどうなっているのでしょうか？評価基準日である１月１日の状況が重要なカギになります。

日本経済新聞記事７月１日：地方の路線価、訪日需要が押し上げ　白馬や富良野が「第2のニセコ」に

日本経済新聞北海道版記事７月２日：北海道の路線価1.8%上昇　富良野・小樽けん引、札幌は開発控えめ